在吉隆坡買房到底好不好？
早在2010年，馬來西亞政府就先一步提出了“大吉隆坡計(jì)劃”。計(jì)劃斥資1720億令吉，打造一個(gè)“大吉隆坡”，從硬體設(shè)備、人民收入及居住環(huán)境這三方面，讓吉隆坡在2020年躋身全球20個(gè)最宜居的城市，同時(shí)成為世界經(jīng)濟(jì)成長率最高城市前20名。那么馬來西亞吉隆坡房產(chǎn)值不值得購買？
隨著“一帶一路”的推進(jìn)，沿線國家越來越多的中國項(xiàng)目，越來越能感受到中國力量。相比陸地絲綢之路，筆者更看好海上;而海上絲綢之路的眾多合作國中，我更加看好離中國近氣候又好的東南亞。
在對(duì)東南亞諸國進(jìn)行了仔細(xì)周密的考察之后，筆者最終將投資重心確定為馬來西亞的吉隆坡。那么在吉隆坡買房到底好不好?筆者在此和各位分享一下我的個(gè)人看法。
在吉隆坡買房好不好?
1、斥資打造“大吉隆坡計(jì)劃”
早在2010年，馬來西亞政府就先一步提出了“大吉隆坡計(jì)劃”。計(jì)劃斥資1720億令吉，打造一個(gè)“大吉隆坡”，從硬體設(shè)備、人民收入及居住環(huán)境這三方面，讓吉隆坡在2020年躋身全球20個(gè)最宜居的城市，同時(shí)成為世界經(jīng)濟(jì)成長率最高城市前20名。
“大吉隆坡計(jì)劃”體現(xiàn)了馬來西亞政府大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，將吉隆坡打造成國際大都市的決心，此為內(nèi)因。“一帶一路”戰(zhàn)略打通沿線各國的貿(mào)易壁壘，加強(qiáng)各國的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，此為外因。兩種因素交相推動(dòng)，必然對(duì)吉隆坡房產(chǎn)市場產(chǎn)生深刻的影響!
2、交通完善，房產(chǎn)市場活躍
“大吉隆坡計(jì)劃”很重要的一項(xiàng)內(nèi)容是基礎(chǔ)建設(shè)，包括將吉隆坡打造成購物天堂;在吉隆坡城中城至武吉免登興建長達(dá)7公里的購物街;大力發(fā)展公共交通系統(tǒng)，興建45公里長的有蓋行人道，銜接城市內(nèi)各主要地標(biāo)及景點(diǎn);完善大吉隆坡地區(qū)地鐵交通，開設(shè)3條地鐵線連接現(xiàn)有輕快鐵站等等舉措。
規(guī)劃2026年建成的隆新高鐵(HSR)將銜接吉隆坡與新加坡。由于大馬較新加坡勞工成本更低，未來吉隆坡將成為經(jīng)商選擇地點(diǎn)。
同時(shí)，隨著兩地的通行更加便捷，不僅可激勵(lì)旅客人數(shù)，也能帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)市場。
吉隆坡房價(jià)遠(yuǎn)低于新加坡，若在一日之內(nèi)可往返兩地的情況下，既能享受新加坡的優(yōu)質(zhì)環(huán)境及薪資，又能享受馬來西亞低廉物價(jià)及優(yōu)居環(huán)境，不少新加坡人表示會(huì)選擇到吉隆坡買房居住。
3、人口增長，帶動(dòng)住房需求
按照預(yù)期，到2020年吉隆坡地區(qū)人口將從現(xiàn)在的600萬人增至1000萬人。政府還推出了特別獎(jiǎng)勵(lì)，邀請(qǐng)世界上最優(yōu)秀的100家企業(yè)在馬來西亞設(shè)立總部，用來吸引大量的國外人才。人口的急劇增長、大量外來人員的就業(yè)必然帶動(dòng)大量的住房需求。
吉隆坡是馬來西亞經(jīng)濟(jì)、文化的中心，地位之重要不言而喻。
雖然房價(jià)在馬來西亞是最高的，但與中國國內(nèi)一線城市比起來，就是小巫見大巫了。那么是否選擇在此地抄底房產(chǎn)?也就看投資客的選擇了!
中國人在吉隆坡買房注意以下幾點(diǎn)：
第一個(gè)問題：確定購房目的：自住vs投資
我們認(rèn)為在選購房產(chǎn)時(shí)，首先要問的一個(gè)問題是，買這套房產(chǎn)的目的是什么?不同的購房目的決定了不同的房產(chǎn)類型。
馬來西亞現(xiàn)行的第二家園計(jì)劃就是鼓勵(lì)海外高凈值人士來馬來西亞居住，退休養(yǎng)老以及孩子就讀本地的學(xué)校，我們知道有很多中國投資者已經(jīng)或者有興趣加入了這個(gè)計(jì)劃，那么對(duì)于這部分群體，自住就是他們的首要目的，這種房產(chǎn)的需求是要住的寬敞舒服，周邊環(huán)境好，低密度，綠化率高，配套設(shè)施完善，附近有好的學(xué)校。
說到學(xué)校，馬來西亞的學(xué)校分為公校和私校兩種，一般來說，馬來西亞華人都會(huì)送自己的孩子就讀私校。雖然私校在招收學(xué)生上沒有限制學(xué)生的居住地，但是按照當(dāng)?shù)貞T例，就讀私校的學(xué)生一般都會(huì)住在學(xué)校附近，以方便通勤。
如果購房的主要目的不是為了自住而是為了投資，那么我們就來到第二個(gè)問題：
第二個(gè)問題： 租金回報(bào)率vs增值率
租金回報(bào)率和增值率一直都是決定一項(xiàng)投資是否成功的兩個(gè)因子，但是就像魚和熊掌不可得兼一樣，現(xiàn)實(shí)生活中，租金回報(bào)率高的房產(chǎn)增值率都很一般，反之亦然，要找到兩個(gè)都好的房產(chǎn)項(xiàng)目那是難上加難。
中國房地產(chǎn)市場幾十年的發(fā)展都強(qiáng)調(diào)增值率，而忽視租金回報(bào)率，而發(fā)達(dá)國家，比如英法等國的房地產(chǎn)，則更偏重租金回報(bào)率，那么吉隆坡房地產(chǎn)的情況怎樣呢?這次考察之后，我們覺得投資者應(yīng)該更重增值率，而不是租金回報(bào)率，這主要是由于馬來西亞政府對(duì)海外投資者實(shí)行的有差別對(duì)待的玩法決定的。
就像馬來西亞現(xiàn)行的海外投資房地產(chǎn)法所限定的那樣，政府刻意分割出兩個(gè)不同類型的房地產(chǎn)市場: 一個(gè)是普通市場，里面的項(xiàng)目主要是那些總價(jià)低，可負(fù)擔(dān)性強(qiáng)，適合普通人日常居住的中小戶型剛需房產(chǎn)，而另一個(gè)是優(yōu)質(zhì)市場，里面的項(xiàng)目大部分位于城市最優(yōu)質(zhì)的區(qū)域，總價(jià)高，戶型偏大的非剛需高端房產(chǎn)。
前一個(gè)市場只開放給本地居民，而后一個(gè)市場則誰都可以進(jìn)場玩，主要玩家是海外投資者和一部分本地高凈值人士。打個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋扔?，這就相當(dāng)于馬來西亞政府劃了一塊“租界”，海外投資者一般就只能在租界里活動(dòng)。
本地普通勞動(dòng)者的收入水平?jīng)Q定了無論是買房還是租房，他們都很少會(huì)進(jìn)到海外投資者的場子來玩，所以支撐吉隆坡市中心高房價(jià)和高房租的就主要是海外人士和一小部分本地高凈值人士。
雖然這種房產(chǎn)項(xiàng)目在租金回報(bào)率上比不上本地人占主體的剛需市場，但是在增值率上卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)的跑贏剛需市場，因?yàn)槔锩娴耐婕叶际秦?cái)大氣粗，見過世面的海外投資者。
當(dāng)我們把目標(biāo)定為增值率優(yōu)先時(shí)，那么第三個(gè)問題就是到哪里去找增值率高的項(xiàng)目。
第三個(gè)問題： 區(qū)域的選擇
我們?cè)趤眈R來西亞實(shí)地考察之前就已經(jīng)做了一些功課，我們看到大多數(shù)房地產(chǎn)專家都只推薦以雙子星塔，吉隆坡塔和柏威年廣場為三點(diǎn)的金三角區(qū)域，稱只有那個(gè)區(qū)域是值得投資的，但是等我們了解到馬來西亞政府對(duì)海外投資者實(shí)行的這種有差別對(duì)待的玩法之后，我們才知道選擇這個(gè)區(qū)域是必然的，因?yàn)榉?00萬馬幣投資門檻的房產(chǎn)絕大多數(shù)都坐落在吉隆坡市中心，特別是金三角地區(qū)，因此我們考察的項(xiàng)目絕大多數(shù)也都在這個(gè)區(qū)域之內(nèi)。
即使都在市中心，不同區(qū)域的增值率又是不一樣的。距離地標(biāo)建筑特別近的：這個(gè)我想大家應(yīng)該都能理解，比如靠近北京天安門或者上海外灘的項(xiàng)目肯定是增值率最高的項(xiàng)目之一。那么在吉隆坡買房，就是選擇靠近雙子星塔的項(xiàng)目。
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