海外買房包租：是美麗童話還是溫柔謊言
買房包租，即售后包租，就是開發(fā)商售房給購房者，但購房者并不實際使用該房，而是與開發(fā)商或管理機構(gòu)簽訂包租協(xié)議，或以包租期間的租金沖抵部分房款，或收取一定租金回報。
很多人投資海外房產(chǎn)時，總會預(yù)先想到房屋出租的情況，為避免省去麻煩不少人選擇包租。
受包租吸引的還有一個租金回報率高的原因，不少房產(chǎn)商承諾包租多少年租金回報率均在5%以上，但在人生地不熟的海外，包租真的有那么靠譜嗎，這是一個美麗童話還是溫柔謊言。
海外買房包租靠譜嗎
買房包租，即售后包租，就是開發(fā)商售房給購房者，但購房者并不實際使用該房，而是與開發(fā)商或管理機構(gòu)簽訂包租協(xié)議，或以包租期間的租金沖抵部分房款，或收取一定租金回報。
售后包租始于上世紀(jì)六七十年代的美國，后盛行于日本、中國香港，上世紀(jì)90年代國內(nèi)就已流行，當(dāng)時絕大多數(shù)承諾包租的是住宅，一些項目承諾的年回報率甚至高達(dá)兩位數(shù)，后市場不景氣許多承諾無法兌現(xiàn)，引發(fā)許多矛盾。它與當(dāng)時的房地產(chǎn)投資熱潮伴生，剛開始出現(xiàn)時火爆一時。但很多情況下由于開發(fā)商最終無法兌現(xiàn)承諾，樓還沒蓋完，就卷款而逃，導(dǎo)致了大量爛尾樓的出現(xiàn)，并引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。
據(jù)了解，售后包租等營銷手段在歐美等發(fā)達(dá)國家以及國內(nèi)的廣州等大城市已開始被淘汰，一般是沒有實力的開發(fā)商才做包租，而有實力、有品牌、有好地段的開發(fā)商，一般傾向于向李嘉誠學(xué)習(xí)，即自己經(jīng)營，收取租金。
“買房包租”究竟靠不靠譜
“廣告宣傳的回報率那么高，而且我們購買房產(chǎn)后，他們就會幫我們尋找承租方，省事又省心。”大多數(shù)樂意購買有包租的房產(chǎn)的投資者都是出于以上這種想法。在他們看來，高回報率，且每季度(通常是按季度返還租金)都能坐收租金，確是一大美事。但事實果真如此嗎?
眾多購買包租房的投資者表示，盡管有風(fēng)險，但開發(fā)商所宣稱的利潤確實讓人非常動心。 正是因為深知某些投資者的僥幸心理，開發(fā)商才會對售后包租這一銷售方式樂此不疲。然而，項目一旦出現(xiàn)問題，投資者往往叫天不應(yīng)，叫地不靈。
一般包租房大多為海邊度假村、海景房、公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓等。海邊度假村、海景房地處偏僻平時都沒什么人，周圍的配套設(shè)施也不是很完善;而公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓的租客大多為短期租客，客源極不穩(wěn)定，所以“包租”擁有很大的隱患：
一是可能存在欺詐，開發(fā)商在以所開發(fā)的商品房屋為擔(dān)保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至是攜款逃匿;
二是開發(fā)商融資或變相融資后，將資金挪用到別的項目上，一旦項目運作的某一環(huán)節(jié)出問題，會導(dǎo)致資金鏈斷裂;
三是項目建成后經(jīng)營不善，無法達(dá)到預(yù)期的收益水平，沒有現(xiàn)金流兌付;
四是往往涉及復(fù)雜的權(quán)利關(guān)系，易引發(fā)債權(quán)債務(wù)糾紛等。
投資需求的投資者謹(jǐn)慎選擇，以規(guī)避風(fēng)險，穩(wěn)健投資，套用一句科學(xué)界常用的話就是“小心求證、果斷出手”，“酒好不怕巷子深”——好項目自己說話。
海外買房不選擇包租如何出租房產(chǎn)
1、協(xié)助出租：協(xié)助出租是地契過戶后，開發(fā)商協(xié)助投資人出租房產(chǎn)，或者介紹出租中介給投資人，以便將房產(chǎn)出租出去。協(xié)助出租無法保證到底何時能將房產(chǎn)出租出去，具體的租金如何也無法保證，只能是有潛在租客來問詢時開發(fā)商將信息傳遞給投資人，出租與否還要投資人自己定奪。
2、租約協(xié)議：租約指投資人購房時，該套房產(chǎn)就正在出租中，此時是開發(fā)商和租客簽署的租賃合同，合同上會規(guī)定租期和租金，但是由于此時房產(chǎn)還不屬于投資人，所以租金也無法給到投資人。等到地契過戶之后，開發(fā)商才會告知租客將租金打到投資人的賬戶內(nèi)。像帶租約的這種情況，是有可能發(fā)生租客在租約未到期的情況下提前續(xù)約的，比如簽訂合同時租約是3年，而租客鑒于市場行情越來越好，租金對自己又有利，就會在第二年時申請續(xù)約，再次簽約新的租約合同，此時，投資人是可以與租客商談新的出租價格的，以最大程度上獲取收益。
海外購房出租注意事項
1、不能夠照搬國內(nèi)的經(jīng)驗
在國外買房投資出租，不能夠照搬國內(nèi)的經(jīng)驗，這種經(jīng)驗主義或許會讓中國人投資打水漂，比如說一些中國人在海外買房，他們優(yōu)先的選擇就是小戶型，二戰(zhàn)美國，加拿大等一些國家，大城市核 心的小戶型不僅增值嗎，而且就是出租也不會獲得較好的收益，所以，這樣的投資是沒有價值的。
2、明了各地不同政策
據(jù)介紹，海外置業(yè)者中最主要的目的是考慮海投固定資產(chǎn)、將來移民或者子女就學(xué)等，因此對當(dāng)?shù)氐母黜椪邞?yīng)該有所了解。當(dāng)然，對各個國家針對海外人士購房的政策也應(yīng)該有所把握。
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風(fēng)險提示：海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項目方提供，請投資者充分認(rèn)識投資風(fēng)險，自行核實相關(guān)信息，謹(jǐn)慎投資。
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