澳洲非稅務(wù)居民賣房增值稅預(yù)付稅是什么
對(duì)于海外房產(chǎn)買賣，其中有一筆費(fèi)用為資產(chǎn)增值稅。如何合理的規(guī)避稅費(fèi)是投資者需要了解的，但澳洲政府為了防止非稅務(wù)居民不交資產(chǎn)增值稅，便發(fā)布了賣房增值稅預(yù)付稅的政策。那么這個(gè)預(yù)付稅增值政策對(duì)海外房產(chǎn)買賣有什么影響呢？
對(duì)于海外房產(chǎn)買賣，其中有一筆費(fèi)用為資產(chǎn)增值稅。如何合理的規(guī)避稅費(fèi)是投資者需要了解的，但澳洲政府為了防止非稅務(wù)居民不交資產(chǎn)增值稅，便發(fā)布了賣房增值稅預(yù)付稅的政策。那么這個(gè)預(yù)付稅增值政策對(duì)海外房產(chǎn)買賣有什么影響呢？
問(wèn)題一：哪些資產(chǎn)會(huì)受到政策影響?
這次公布的政策主要是針對(duì)以下幾類資產(chǎn)：
市場(chǎng)價(jià)值高于75萬(wàn)澳幣的不動(dòng)產(chǎn)。這些不動(dòng)產(chǎn)包括土地，住宅，商用樓，礦山以及有產(chǎn)權(quán)年限的房地產(chǎn)(比如在堪培拉的地產(chǎn))等等。如果非稅務(wù)居民是通過(guò)澳洲的公司來(lái)收購(gòu)以上資產(chǎn)的話，那么他們所直接或者間接持有的公司股權(quán)，不過(guò)如果上述資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值小于75萬(wàn)澳幣，則該政策不適用。
問(wèn)題二：75萬(wàn)如何來(lái)確定?
一般來(lái)說(shuō)，如果買賣雙方不屬于關(guān)聯(lián)方，那么稅務(wù)局則認(rèn)可實(shí)際成交價(jià)就是該資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。這里實(shí)際成交價(jià)僅僅指的是資產(chǎn)購(gòu)買價(jià)格，而不包括在房屋交割時(shí)發(fā)生的一些費(fèi)用，比如律師費(fèi)等。
如果賣家在一筆交易中同時(shí)賣出多棟房產(chǎn)，而這些多棟房產(chǎn)的總市值超過(guò)75萬(wàn)，那么稅務(wù)局并不會(huì)按照交易次數(shù)來(lái)確定75萬(wàn)，而是會(huì)分別根據(jù)每個(gè)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值來(lái)判定它們各自是否會(huì)超過(guò)75萬(wàn)，從而適用政策。
同樣的，如果交易的情況是一個(gè)賣家對(duì)很多個(gè)買家，比如總共有5個(gè)買家聯(lián)合購(gòu)買一棟大樓，每人各占大樓20%的權(quán)益。在這種情況下，稅務(wù)局不會(huì)看買家的數(shù)量，而是根據(jù)該大樓的市場(chǎng)價(jià)值是否超過(guò)75萬(wàn)來(lái)判定。
問(wèn)題三：如果本地買家需要代扣代繳12.5%的增值稅預(yù)付稅，實(shí)務(wù)中如何來(lái)操作呢?
12.5%增值稅預(yù)付稅的代扣代繳義務(wù)是由買家來(lái)承擔(dān)。買家不可以借口不知道賣家是非稅務(wù)居民而不承擔(dān)該義務(wù)。如果買家不履行該義務(wù)，那么將會(huì)被處以$7,75到$21,600的罰款。
在實(shí)務(wù)中，買家在購(gòu)買75萬(wàn)以上房產(chǎn)的時(shí)候，必須要先咨詢賣家是否是非稅務(wù)居民。為了保障雙方的合法權(quán)益，如果賣家不是非稅務(wù)居民的話，賣家可以向稅務(wù)局申請(qǐng)出具一份叫做“Foreign resident capital gains withholdingclearance certificate”的證明，然后將該證明遞交給買家，買家就可以無(wú)須擔(dān)心代扣代繳的事宜。
如果賣家是非稅務(wù)居民的話，買家必須在房產(chǎn)過(guò)戶前，把一部分購(gòu)房款(12.5%)扣下，先行交給稅務(wù)局。這里要注意的一點(diǎn)是，這個(gè)12.5%的增值稅預(yù)付稅不是在簽合同交定金的時(shí)候上交，而是在房產(chǎn)過(guò)戶，支付余款的時(shí)候上交稅務(wù)局。
在稅款上交稅務(wù)局的時(shí)候，買家需要填寫一份表格“Foreign resident capital gains withholding purchaser paymentnotification”，表中會(huì)列明買家和賣家以及所購(gòu)買的資產(chǎn)的詳細(xì)資料，之后稅務(wù)局會(huì)給買家一份付費(fèi)通知來(lái)指導(dǎo)買家將預(yù)付稅上繳稅務(wù)局。
問(wèn)題四：非稅務(wù)居民賣家應(yīng)該作什么?
由于購(gòu)買價(jià)格的12.5%是代扣代繳的增值稅預(yù)付稅，只是一個(gè)預(yù)估所得稅，而并非是真正精確的房產(chǎn)增值稅。
按照稅法規(guī)定，非稅務(wù)居民還必須在年底報(bào)稅的時(shí)候再次向稅務(wù)局申報(bào)其精確的資本增值并計(jì)算準(zhǔn)確的稅金，多退少補(bǔ)。
問(wèn)題五：如果非稅務(wù)居民賣家認(rèn)為12.5%的稅金太重，應(yīng)該怎么辦
實(shí)務(wù)中有海外賣家向稅務(wù)局投訴，因?yàn)樵谀承┙灰字校士赡懿坏?2.5%，甚至有時(shí)候還可能會(huì)出現(xiàn)虧損，如果事先交了12.5%，則會(huì)占用到他們的現(xiàn)金流量而變得不公平。
在該種情況下，稅務(wù)局允許海外賣家申請(qǐng)”Foreign resident capital gains withholding ratevariation”，要求稅務(wù)局重新核定代扣代繳稅率，稅務(wù)局一般會(huì)在28天內(nèi)給予答復(fù)。
問(wèn)題六：如果房產(chǎn)賣家是稅務(wù)居民，如何規(guī)避增值稅預(yù)付稅?
如果預(yù)計(jì)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值高于75萬(wàn)，澳洲稅務(wù)居民賣家需要盡早在賣房前填寫一份Foreign resident capital gains withholding clearancecertificate application form 申請(qǐng)表格并上交稅務(wù)局。
稅務(wù)局在核實(shí)信息后，會(huì)給賣家出具一份Capital gains withholding clearance certificate，賣家需要將這份證書在交房前(the day of settlement of sale)提供給買家，以此避免增值稅預(yù)付稅。
稅務(wù)局對(duì)clearance certificate申請(qǐng)的審理時(shí)間大概為14天。
風(fēng)險(xiǎn)提示：海外房產(chǎn)信息由開(kāi)發(fā)商/項(xiàng)目方提供，請(qǐng)投資者充分認(rèn)識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)，自行核實(shí)相關(guān)信息，謹(jǐn)慎投資。
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