那些買澳洲房產的人 現在怎樣了
之前一直走低的澳洲房產讓投資者們郁郁寡歡，但隨著澳洲政策的調控，樓市開始回暖。那些持有澳洲房產的投資者也看見了希望的曙光。畢竟房產市場的寒冬可不好過，投資未產生收益還要倒貼是投資者不愿意看見的。那么，之前購買澳洲房產的人現在都怎樣了?
之前一直走低的澳洲房產讓投資者們郁郁寡歡，但隨著澳洲政策的調控，樓市開始回暖。那些持有澳洲房產的投資者也看見了希望的曙光。畢竟房產市場的寒冬可不好過，投資未產生收益還要倒貼是投資者不愿意看見的。那么，之前購買澳洲房產的人現在都怎樣了?
澳洲房產虧本轉售
根據房地產分析機構CoreLogic發布的房地產報告顯示，澳大利亞約有12%的房產在2019年頭3個月以虧本轉售。該數字是6年來的最高值，顯著高于去年第四季度的10.5%以及去年第一季度的9%。
CoreLogic分析師Camer Kusher在報告中寫道：“今年第一季度澳大利亞二手房銷售總虧損達4.868億澳元，其中珀斯(24.8%)和悉尼(19.9%)的跌幅居全國之首。”
另一方面，業主在全澳范圍內轉售房產所賺取的毛利潤總額為143億澳元。其中，澳大利亞最昂貴的城市悉尼(24.3%)和墨爾本(23.5%)占據了大部分利潤，主要得益于兩地區“住房成本更高”和“在近期經濟衰退之前住宅價值的強勁增長”。
與自住者相比，投資者更有可能以虧損的價格轉售他們的房產。今年一季度，自住業主擁有的房產中約有10.5%為虧本出售，而投資業主的虧本出售比例為16.7%。
Kusher表示，顯然所有業主都希望通過出售自己的房產獲利，“但在市場下行的情況下，如果業主的下一套房屋是以同等或更大的折扣購買的，他們可能更愿意虧本出售。”
“而由于稅收規定，房地產投資者似乎更愿意蒙受損失，因為他們(不像自住業主那樣)可以用未來的資本收益抵消這些損失。”他還表示，與去年第四季度相比，所有首府城市在今年第一季度的虧損轉售數量均有所增加。
不過根據CoreLogic最新公布的另一份數據顯示，悉尼的初步清盤率被推高至78.2%，墨爾本的初步清盤率達到70.3%，并且自2017年市場見頂以來，悉尼和墨爾本的房價增長率首次扭負為正。
澳洲房產市場回暖
雖然此前一段時間，澳洲房價連續下跌，但根據BIS Oxford Economics(國際清算銀行牛津經濟研究院)的數據來看，未來3年，布里斯班房價總體上漲約20%，成為同期全國房價漲幅最大的城市。悉尼的房價中位數則預計總體上升6%，墨爾本在截至2022年6月的三年中會看到7%的上漲。
此前穆迪分析公司(Moody's Analytics)上月預測，2020年悉尼和墨爾本市場將溫和上漲，預計房價下跌將在今年第三季度見底。
BIS報告的作者Angie Zigomanis表示，新住宅開工數量正在下降，預計到2020/21年將從2018/2019年的高峰期降至163,000套的低位。 “新供應的下滑將播下下一輪周期性好轉的種子。預計在截至2022年6月的3年內，悉尼房價中值總體將上漲6%。 “
關于墨爾本市場，BIS預計高水平的供應將在2019年和2020年限制墨爾本的房價。
報告指出:“隨著住宅完工量從2020年到2021年迅速下降，預計房價將恢復增長，尤其是考慮到墨爾本強勁的人口前景。” 到2022年總體房價中值的增長將達到7%。” 另外，BIS還表示，堪培拉的房屋中位價格預計將在未來三年內共增加10%。
澳洲房產市場走勢
悉尼獨立屋價格已回到2016年初水平，公寓價格回到2015年中期水平。但即使在20世紀80年代以來最嚴重的經濟衰退之后，房地產價格仍然大幅上漲。而悉尼仍然是購買獨立屋或公寓成本最昂貴的首府城市之一。
價格跌幅減緩，一些指標顯示悉尼房地產價格可能已接近觸底反彈。這一轉變是由儲備銀行兩次降息引發的，選舉結果意味著負扣稅政策不會發生變化，銀行業監管機構也對貸款政策做出了巨大調整，從而使人們能夠獲得更多的借貸。過去四周的拍賣清盤率平均為68%，這一水平歷來與年度價格適度增長保持一致。周六的房屋開放日迎來了更多的買家，越來越多的人認為這是購買的好時機。
墨爾本最昂貴的地區房價下跌幅度最大。墨爾本內東區和內南區的獨立屋在過去一年分別下跌了16%和13%，而墨爾本西部和西北部地區的房價則沒有變化。
然而，有跡象表明，昂貴地區的價格反彈速度最快。值得注意的是，最近幾周墨爾本最昂貴地區的拍賣清算率是所有城市地區中最強的。墨爾本較為昂貴的地區往往會引領整體市場，因此這是墨爾本市場可能接近底部的另一個跡象。
更嚴格的貸款條件和公寓建設熱潮打壓了布里斯班的房地產價格。然而，由于較少的公寓將在2019年末和2020年上市，因此價格下行壓力將會減少。人口增長強勁意味著公寓價格的調整并不像一些人預測的那么嚴重。
布里斯班西部和Moreton Bay地區的房價在過去一年中表現最好。
工黨政府的選舉通常有助于提高堪培拉的房價。但工黨提出的稅收改變可能會進一步推動價格下跌，因此聯盟黨出人意料的勝利應該會給堪培拉的房地產帶來更大的推動作用，同時人口增長強勁，失業率也會降低。但是許多新的公寓樓將使單價不會上漲太多。
阿德萊德的房地產價格可能在未來一年適度增長。選舉后買家的興趣有所增加，降息將推動市場。
由于人口增長緩慢，礦業繁榮后經濟放緩以及最近貸款條件趨緊，珀斯房地產價格受到拖累。但一些跡象表明價格下跌可能即將結束。人口增長正在回升(雖然從非常低的水平)，利率較低，更多人參加房屋開放，采礦前景現在更加強勁，對工人的需求增加，預計失業率將下降。
霍巴特的房地產價格上漲似乎即將結束。 第二季度獨立屋中位價上漲0.7%，同比增長3.9%，這是自2016年以來的最小年度增幅。霍巴特的獨立屋中位價在三年內上漲了35%，達到474,400澳幣。盡管價格暴漲，霍巴特仍然是最便宜的購買獨立屋的城市，盡管達爾文和珀斯的價格也非常接近。
達爾文的獨立屋和公寓價格在礦業繁榮結束，經濟放緩和人口下降的情況下受到沖擊。即使利率較低，今年價格可能會進一步下跌。
風險提示：海外房產信息由開發商/項目方提供，請投資者充分認識投資風險，自行核實相關信息，謹慎投資。
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