新加坡房產(chǎn)投資九問(wèn)
近年來(lái)，海外房產(chǎn)投資在國(guó)人心中越發(fā)重要，不論是自住還是子女教育，擁有一套海外房產(chǎn)都有諸多便利。而在眾多的海外房產(chǎn)選擇面上，離國(guó)人較近的東南亞市場(chǎng)成了很多人海外置業(yè)的“首選”。那么，如果我們選擇投資新加坡，需要知道哪些問(wèn)題呢?
近年來(lái)，隨著國(guó)人“走向海外”的想法越來(lái)越普及，無(wú)論是資產(chǎn)配置，子女留學(xué)，未來(lái)移民等，投資海外房產(chǎn)已然成了一個(gè)非常好的選擇。在眾多的海外房產(chǎn)選擇面上，離國(guó)人較近的東南亞市場(chǎng)成了很多人海外置業(yè)的“首選”。那么，如果我們選擇投資新加坡，需要知道哪些問(wèn)題呢?
1、新加坡房屋地契分類(lèi)和住宅種類(lèi)
新加坡房屋地契年限主要存在三種地契形式。99年，999年，和永久地契。而新加坡住宅分組屋，私人公寓和有地住宅。
組屋由新加坡建屋局統(tǒng)一建造擁有，只有符合購(gòu)買(mǎi)組屋條件的新加坡公民和永久居民家庭才可以買(mǎi)，是屬于有津貼的公共住房。組屋都是99年，居住者只擁有房屋使用權(quán)，土地歸新加坡政府所有。
私人公寓是指項(xiàng)目至少占地4000平米，擁有住宅樓外還包括各種設(shè)施，如游泳池，健身房，網(wǎng)球場(chǎng)，會(huì)所等。私人公寓都由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，屬于屋主私人產(chǎn)業(yè)，但不擁有土地。
有地住宅是指建在一片土地上的住宅，土地是屬于屋主個(gè)人的。有地住宅分為三類(lèi)：排屋，半獨(dú)立洋房，和獨(dú)立式洋房，其中面積超過(guò)1400平方米的獨(dú)立式洋房又被稱(chēng)為優(yōu)質(zhì)洋房。
2、外國(guó)人在新加坡能買(mǎi)哪種住宅?
外國(guó)人在新加坡能買(mǎi)所有的私人公寓，及十年的執(zhí)行公管公寓。如果兩個(gè)外國(guó)人已經(jīng)是永久居民(PR)并結(jié)婚組成家庭就可以在公開(kāi)市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)二手組屋，但前提是必須在獲得永久居民權(quán)后等滿(mǎn)三年，購(gòu)買(mǎi)后必須在半年內(nèi)賣(mài)掉國(guó)內(nèi)外的私人房地產(chǎn)。
新加坡國(guó)土面積有限，對(duì)外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)有地住宅有明確的限制，規(guī)定只有新加坡公民才能購(gòu)買(mǎi)有地私宅，除非是經(jīng)過(guò)律政部審批認(rèn)定對(duì)新加坡具有特殊貢獻(xiàn)的永久民居，但每年符合這一條件的永久居民人數(shù)不多。不過(guò)，位于新加坡最南端的圣淘沙升濤灣是惟一的例外，外國(guó)人，包括非永久居民均可在升濤灣購(gòu)買(mǎi)地皮和有地私宅。不過(guò)該地有地私宅的地契只有99年，外國(guó)買(mǎi)家也不可出租。
3、外國(guó)人買(mǎi)房要付的印花稅
首先買(mǎi)家除了付房款外還要付買(mǎi)方印花稅(BSD)，房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格在$180,000以?xún)?nèi)的部分，稅率按1%計(jì)算，第二個(gè)$180,000稅率按2%計(jì)算，超過(guò)$360,000到$1,000,000之間的部分稅率按3%計(jì)算。若房屋成交價(jià)高于$1,000,000超過(guò)$1,000,000的部分稅率是按4%計(jì)算。買(mǎi)方印花稅適用于所有物業(yè)買(mǎi)家，不分國(guó)籍。
外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)住宅物業(yè)還要付額外買(mǎi)方印花稅(ABSD).根據(jù)自由貿(mào)易協(xié)定(FTAs),以下國(guó)家的國(guó)民或永久居民將獲得與新加坡公民相同的稅收待遇。
A)冰島，列支敦士登，挪威或瑞士的公民和永久居民
B)美國(guó)公民
4、外國(guó)人除了買(mǎi)住宅，可以買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)嗎?
外國(guó)人可買(mǎi)工業(yè)地產(chǎn)，但工業(yè)地產(chǎn)一般地契60年，甚至有更短30年，買(mǎi)家多數(shù)為自用，不推薦純投資。新加坡商業(yè)地產(chǎn)有寫(xiě)字樓，商場(chǎng)店面，有地商業(yè)店鋪，HDB店屋，酒店，這些類(lèi)型外國(guó)人都可以買(mǎi)。辦公樓地契有永久地契和99年地契。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)目前還沒(méi)有買(mǎi)家額外印花稅，所以這也是投資者青睞的投資項(xiàng)目。
5、外國(guó)人投資買(mǎi)房可以貸款嗎?銀行利率高嗎?
在新加坡外國(guó)人首次買(mǎi)房可以申請(qǐng)銀行最高70%的貸款。在新加坡有收入的外國(guó)人，只要收入達(dá)到要求，就可以申請(qǐng)到最高75%的貸款，貸款期限可到65歲，最長(zhǎng)貸款年限為30年，同時(shí)屋齡減去貸款年限還要剩30年。比如說(shuō)你30歲買(mǎi)一個(gè)房齡只剩55年的房，那你的貸款年限就不是30年，而是25年。如果買(mǎi)家貸款只能拿到55%，那貸款年限最長(zhǎng)可到35年，期限可延長(zhǎng)到75歲。另外在購(gòu)買(mǎi)第二間屋子的房貸比率頂限下降至45%。第三套房貸款或以上房貸比率下降至35%. 當(dāng)然房貸也和貸款人的年齡有很大關(guān)系。如果貸款人超過(guò)65歲，貸款比率也會(huì)降低。
新加坡銀行貸款利率有浮動(dòng)利率和固定時(shí)間段鎖定利率。目前貸款利率已經(jīng)升高至2.5%左右。中國(guó)目前的房貸利率在5%左右。
6、新加坡房屋面積如何算?公寓有公攤面積嗎?陽(yáng)臺(tái)算面積嗎?車(chē)位要買(mǎi)嗎?
在新加坡買(mǎi)房聽(tīng)到的都是平方英尺，但實(shí)際上很多買(mǎi)房合同上也是用平方米的，它的計(jì)算方法是1平萬(wàn)米約等于10.76平方英尺。
7、新加坡?lián)砦輾澳杲欢悊?
新加坡稅務(wù)局每年會(huì)針對(duì)房產(chǎn)所有者征收房產(chǎn)稅。其對(duì)象包括各種組屋，公寓，有地住宅，也包括商業(yè)，工業(yè)地產(chǎn)等等。其房產(chǎn)稅無(wú)論新加坡公民還是外籍人士都是按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)房產(chǎn)稅的計(jì)算為房產(chǎn)年價(jià)值*稅率。年價(jià)值是根據(jù)房產(chǎn)所在地區(qū)的相似房屋類(lèi)型平均租金水平做出的一個(gè)房產(chǎn)收入的估計(jì)，和實(shí)際房產(chǎn)的租金計(jì)算出的價(jià)值也許并不完全相符。價(jià)值越高的房產(chǎn)稅率則越高。具體的計(jì)算采用分段稅率法：
如果該物業(yè)為自住，新幣8000以下免稅，以上稅稅率為年值的4%起。
如果屋主不自住，那么房產(chǎn)不管是出租還是借給他人居住，房產(chǎn)稅稅率都為本物業(yè)年值的10%起。
商業(yè)/工業(yè)地產(chǎn)的稅率則是簡(jiǎn)單直接的算法，物業(yè)年值*10%。
8、新加坡產(chǎn)業(yè)有物管費(fèi)嗎?
業(yè)主需要交管理費(fèi)，每月一般是幾百新元，管理費(fèi)除了包括車(chē)庫(kù)維護(hù)費(fèi)用，還包括游泳池，健身房等設(shè)施，每三個(gè)月收一次。如果是組屋，也要交市鎮(zhèn)管理費(fèi)，但不包括停車(chē)費(fèi)，屋主可買(mǎi)組屋停車(chē)場(chǎng)月票，費(fèi)用很少。總體來(lái)說(shuō)，公寓的物管費(fèi)是物有所值的。
9、在新加坡買(mǎi)房后隨時(shí)可以賣(mài)嗎?
屋主可以隨時(shí)賣(mài)屋，但是新加坡政府為了控制房地產(chǎn)泡沫在2011年1月就出臺(tái)了賣(mài)方印花稅(SSD)，私宅賣(mài)家在四年內(nèi)出售私宅，必須支付介于4%至16%的賣(mài)方印花稅。
但在2017年3月又調(diào)整賣(mài)方印花稅，新條例出臺(tái)后，三年內(nèi)售出私宅的賣(mài)家才需要支付賣(mài)方印花稅，這三年的印花稅率也各調(diào)低四個(gè)百分點(diǎn)介于4%到12%。
風(fēng)險(xiǎn)提示：海外房產(chǎn)信息由開(kāi)發(fā)商/項(xiàng)目方提供，請(qǐng)投資者充分認(rèn)識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)，自行核實(shí)相關(guān)信息，謹(jǐn)慎投資。
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