以房養(yǎng)貸？新加坡房產(chǎn)收益解析
投資海外房產(chǎn)，一是選對(duì)時(shí)機(jī)，二是選對(duì)項(xiàng)目。有的投資者為了投資房產(chǎn)賣了國(guó)內(nèi)的房子買國(guó)外，結(jié)果國(guó)內(nèi)漲了國(guó)外還沒漲。而有的投資者會(huì)以貸款的形式，通過房產(chǎn)回報(bào)率還貸。那么，如果在新加坡買房，房產(chǎn)收益又如何呢?
投資海外房產(chǎn)，一是選對(duì)時(shí)機(jī)，二是選對(duì)項(xiàng)目。有的投資者為了投資房產(chǎn)賣了國(guó)內(nèi)的房子買國(guó)外，結(jié)果國(guó)內(nèi)漲了國(guó)外還沒漲。而有的投資者會(huì)以貸款的形式，通過房產(chǎn)回報(bào)率還貸。那么，如果在新加坡買房，房產(chǎn)收益又如何呢?
新加坡租金收益情況
亞洲投資界超人李嘉誠(chéng)先生，曾經(jīng)發(fā)表過一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)的至理名言：決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段!事實(shí)上，地理位置幾乎是房地產(chǎn)業(yè)的頭號(hào)規(guī)則，因?yàn)榉课莸膬r(jià)值很大程度上取決于其所在的位置。接下來(lái)，我們先看一看新加坡各地段的租金收益。
位于中央商務(wù)區(qū)(Central Business District，CBD)地區(qū)的公寓一般可以看到更高水平的租賃需求。比如，身居CBD的Lumiere公寓，它從2017年1月至2018年1月的平均租金收益率為4.7%。
位于Handy Road 38號(hào)上的Suites at Orchard公寓在2017年1月至2018年1月的平均租金收益率為4.1%。
The Centren平均租金收益率為4.0%，The Centren在新加坡第14郵區(qū) (中央?yún)^(qū))的芽籠27巷。The Centren的所處地段占地約856.6平方米，地契是屬于永久權(quán)，2016年竣工。
Kerrisdale公寓在2017年1月至2018年1月的平均租金收益率同為4.0%，是位于新加坡 8 區(qū) (中央?yún)^(qū)) 的史德蒂路的私宅項(xiàng)目。
Alexis是擁有293個(gè)單位的永久地契公寓，2012年竣工。Alexis坐落于女皇鎮(zhèn)356 Alexandra Road，這個(gè)項(xiàng)目的多數(shù)單位，面積都偏小，介于400平方尺(一臥房)到650平方尺(二臥房)之間，它在2017年1月至2018年1月的平均租金收益率為4.1%。
Burlington Square公寓位于新加坡第7郵區(qū)的175 Bencoolen Street，該項(xiàng)目擁有179個(gè)單位，屬于99年地契，1998年竣工。Burlington Square在2017年1月至2018年1月的平均租金收益率也高達(dá)4.0%。
據(jù)分析，2017年1月至2018年1月期間租金回報(bào)率4%及以上的大部分樓盤距離最近的地鐵站少于500米。
在黃金郵區(qū)，Lumiere距離丹戎巴葛地鐵站僅259米，而Suites at Orchard距離多美歌地鐵站僅111米。
在城市中心地帶附近的Burlington Square距離梧槽地鐵站僅有170米。 Centren和Alexis分別位于距離阿裕尼地鐵站280米和皇后鎮(zhèn)地鐵站419米處。另外，Kerrisdale距離花拉公園地鐵站也僅僅400米。
從上述收益率得知，好的地段才能獲得好的收益，另外，學(xué)區(qū)房的平均租金收益率同樣不低于4%。如果選購(gòu)好的地段完全可以實(shí)現(xiàn)以租養(yǎng)貸。
新加坡房產(chǎn)未來(lái)增長(zhǎng)趨勢(shì)
2017年初就有業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)新加坡要開漲。果不其然，2017年下半年，連續(xù)下調(diào)了5年的房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)抬頭趨勢(shì)。連政府出臺(tái)的大手筆降溫政策也未能壓制住這輪漲勢(shì)，可見市場(chǎng)信心之強(qiáng)勁!
經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為新加坡房?jī)r(jià)上漲有以下幾個(gè)原因：新幣堅(jiān)挺、政府規(guī)劃穩(wěn)妥而持久，以及新加坡單身家庭一直在上升。到了2030年，房?jī)r(jià)更會(huì)翻番，全島平均尺價(jià)會(huì)達(dá)到2900新元，幾乎是目前平均尺價(jià)1500元新元的兩倍。
新加坡雖然只是一個(gè)很小的國(guó)家，土地有限，長(zhǎng)期人口需求大。新加坡政府有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)和匯率加持，在這種大環(huán)境下的房?jī)r(jià)，呈穩(wěn)步向上趨勢(shì)非常容易預(yù)見。隨著中國(guó)的限買限賣，亞洲部分國(guó)家不穩(wěn)定的政局。很多人把房產(chǎn)投資瞄準(zhǔn)了新加坡市場(chǎng)。
新加坡一直以來(lái)的政治，經(jīng)濟(jì)都是很穩(wěn)定，人民在滿足了基本生活條件后，首要考慮的也是住房問題。新加坡政府本著“人人有房住”的政策保護(hù)下，購(gòu)置第一套房產(chǎn)是比較容易的。人往往不滿足于現(xiàn)狀，滿足了基本所需后，很多新加坡人想要投資第二套房產(chǎn)，同時(shí)也滿足了新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步需求。
除了本地人熱衷于房地產(chǎn)投資，很多外國(guó)人對(duì)新加坡的“興趣”也是很大。這里穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)狀況，良好的教育系統(tǒng)，和優(yōu)越的生活環(huán)境無(wú)不吸引著大量的經(jīng)濟(jì)狀況良好的外國(guó)人來(lái)新加坡居住，住房也就成了他們首要考慮事項(xiàng)。這些外國(guó)人很多都是高凈值資產(chǎn)人群，對(duì)新加坡房產(chǎn)市場(chǎng)做出了極大的“貢獻(xiàn)”。
知名投行摩根士丹利經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)過，新加坡的房?jī)r(jià)從2018年預(yù)計(jì)上漲8%，將會(huì)連續(xù)上漲到2020年。新加坡房地產(chǎn)復(fù)蘇跡象來(lái)源于近期土地交易價(jià)格和寫字樓租金上漲。這也不是摩根士丹利第一次預(yù)測(cè)新加坡的房?jī)r(jià)上漲了，早在2017年4月，投行報(bào)告顯示，新加坡房地產(chǎn)的疲軟期會(huì)在2018年結(jié)束，到2030年會(huì)翻倍上漲。未來(lái)10年，新加坡房?jī)r(jià)會(huì)平均每年以5%-6%的速度增長(zhǎng)。
新加坡集體出售熱潮會(huì)延續(xù)3年，并有可能創(chuàng)下10年新高。熱潮也會(huì)給新加坡的私人住宅帶來(lái)巨大影響。加上政府對(duì)土地儲(chǔ)備增大，和人口白皮書計(jì)劃，這些無(wú)不是預(yù)計(jì)著未來(lái)新加坡的房?jī)r(jià)走勢(shì)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項(xiàng)目方提供，請(qǐng)投資者充分認(rèn)識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)，自行核實(shí)相關(guān)信息，謹(jǐn)慎投資。
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