美國買房首套和第二套的政策差異
隨著國內(nèi)各種限購政策的出臺，很多人想要購買多套房產(chǎn)受到了一定的限制，在購房成本上也提升了，那么在美國買房首套和第二套的政策差異有哪些呢?邦海外小編為大家分享：
隨著國內(nèi)各種限購政策的出臺，很多人想要購買多套房產(chǎn)受到了一定的限制，在購房成本上也提升了，那么在美國買房首套和第二套的政策差異有哪些呢?邦海外小編為大家分享：美國買房首套和第二套的政策差異：
在美國，如果納稅人擁有一套以上住房，則適用“首要住宅”(Principal Residence)概念。即單身或已婚人士擁有的基本住宅，它區(qū)別于其他住宅，比如投資出租房，度假公寓等。
根據(jù)美國稅務局IRS的稅務法令對首要住宅的定義，如果納稅人同時擁有兩套住宅，他居住時間相對較長的那套住宅為其首要住宅。政府允許購房者在納稅時將用于首要住宅貸款的利息從收入中減除，這相當于給了購房者一個很大的折扣，且首要住宅的貸款利率最低。但川普的稅改后，以前貸款100萬以內(nèi)的利息可以抵稅，現(xiàn)在貸款75萬以內(nèi)的利息可以抵稅，75萬以上的不能抵稅。對于美國大部分地區(qū)，這都不是問題，因為房價不高，對于富裕地區(qū)，這可能導致有些疑慮。我們以加州橙縣為例：假設你買100萬的房子，一般首付20-30%，假設你首付20%，貸款80萬，你每年有5萬貸款的利息是不能抵稅的。
此外，如果納稅人要出售其住宅，則要被征收聯(lián)邦資本增值稅(Capital gain tax)，但如果被出售的是首要住宅，且戶主在近五年內(nèi)于該住宅居住至少兩年以上，賣房利潤個人低于25萬美元，夫妻低于50萬美元部分無需交納資本增值稅。但僅有首要住宅可以享受這一優(yōu)惠，其他住宅如投資出租房等則需申報資本增值稅。
對于非美國稅務居民(一般不在美國居住的)來說，購置美國房產(chǎn)在稅務上一般不會區(qū)分是否是首要住宅或者第二套住房，因為兩者在稅務申報上面沒有差異。但在購買之前有必要了解一些擁有美國房地產(chǎn)的稅務后果。以下是一些涉及房地產(chǎn)的基本稅種，我們建議您在購買房地產(chǎn)前咨詢有經(jīng)驗的律師或會計師。
美國房地產(chǎn)購買涉及的基本稅種
房產(chǎn)稅
美國房產(chǎn)稅的稅率是由各州及地方縣議會根據(jù)本地財政需要各自制定。因此各地房地稅的稅率會由于縣市所在地而不同。房地產(chǎn)稅是從價稅，一般按房地產(chǎn)評估價值的1-3%征收，按年計，根據(jù)地方規(guī)定按年度或半年度繳納。
租賃所得稅
外籍人士在美國因為房產(chǎn)出租而產(chǎn)生的收入需要在美國納稅。對租賃所得進行課稅的方式由房產(chǎn)擁有者參與租賃經(jīng)營活動的程度而定。如果只是單純出租，即租戶在支付房租外，另外自行支付房地產(chǎn)稅、維修費用和保險費，那么房產(chǎn)擁有者被視為消極參與經(jīng)營，這種消極租賃收入采用統(tǒng)一的30%稅率。另一方面，如果外籍人士參與了日常管理、運營和維護出租房屋，那么房產(chǎn)擁有者就屬于積極參與經(jīng)營，租賃收入可以依照普通累進稅率進行納稅，這時抵押貸款利率、不動產(chǎn)稅、維護費用、修理費用和折舊等費用都可以做為支出來計算所得稅。
房產(chǎn)增值稅
當房產(chǎn)出售時，出售價格與出售成本之間(包括增值成本：如裝修，維修成本等)的差額即是資本利得，根據(jù)房產(chǎn)持有時間的長短按照資本所得收益納稅。如果是短期持有，即持有房產(chǎn)不到一年，則資本利得按照個人所得稅的稅率納稅。如果是長期持有，即一年以上，則資本利得稅最高為20%。
房產(chǎn)贈與稅
根據(jù)贈與稅法規(guī)，當個人在贈送財產(chǎn)時，贈與人需要繳納贈與稅，而受贈人無需納稅。贈與稅的免稅額可分為年度免稅額和終生免稅額。年度免稅額是按照每個受贈人計算的。2018年，個人對每個受贈人的免稅額為15,000美元，如果是夫婦共同贈與同一人，免稅額則為30,000美金。終生免稅額是按照每個贈與人計算的，2018年，美國公民和居民的免稅額為11,180,000美金，如果贈與人贈送了超出年度免稅額的財產(chǎn)但又想避免繳納贈與稅，這時就需要使用終身免稅額。如果贈與人為了避免繳納贈與稅而采用終身免稅額，則遺產(chǎn)稅可使用的統(tǒng)一終身免稅額度會相應減少。
擁有美國公民身份的夫妻之間的財產(chǎn)贈與無限免稅，如果受贈的配偶不是美國公民，2018年的免稅額則為152,000美金。當贈與方為外籍人士，而受贈方為美國公民或稅務居民，受贈金額在一年內(nèi)合計超過100,000美金時，受贈人雖無需納稅，但需要向美國國稅局報告此項贈與。
如果房產(chǎn)擁有人將房產(chǎn)視為遺產(chǎn)的一部分進行轉(zhuǎn)移，則需要繳納遺產(chǎn)稅。2018年,美國稅務居民的贈與和遺產(chǎn)統(tǒng)一終身免稅額為11,180,000美金，在此范圍內(nèi)的遺產(chǎn)無需繳納遺產(chǎn)稅，但是對于非美國稅務居民，贈與稅和遺產(chǎn)稅的免稅額僅有60000美金，超過的部分需要繳納遺產(chǎn)稅。特別注意的是，贈與稅和遺產(chǎn)稅上定義的“稅務居民”比所得稅上定義的“稅務居民”更加嚴格，除了要求納稅人有永久居住權(quán)以外，還要有長期居住美國的意向，美國國稅局對長期居住意向的判定比較主觀，主要考慮因素包括留美時間，家庭及朋友居住地及商業(yè)活動所在地等，僅僅持有綠卡不能自動符合贈與稅和遺產(chǎn)稅上定義的“稅務居民”要求。
以上就是小編今天為大家?guī)淼年P(guān)于美國買房首套和第二套的政策差異的相關(guān)內(nèi)容，希望能對大家有所幫助。如您還需更多的了解，可以直接咨詢我們的在線客服，我們將會以最專業(yè)的態(tài)度和顧問為您提供定制化的服務。
風險提示：海外房產(chǎn)信息由開發(fā)商/項目方提供，請投資者充分認識投資風險，自行核實相關(guān)信息，謹慎投資。
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